آلية الرهن الميسر تنعش المتحكمين في العقار السعودي

بينما أعلنت مؤسسة النقد العربي السعودي استكمال التنسيق بشأن برنامج "الرهن الميسر" للتمويل العقاري السكني لفئة من المواطنين مع وزارة المالية ووزارة الإسكان، يرى خبراء اقتصاديون وعقاريون أن آلية "الرهن الميسر" تنعش المتحكمين في العقار بدلا من أن تحل أزمة العقار المزمنة.

مشيرين إلى أن القطاع العقاري الذي يعتبر ثاني أهم الموارد الاقتصادية أصبح غير فعال بسبب إستراتيجية وزارة الإسكان غير الواضحة وقراراتها التي لا ترى النور، موضحين أنه بمعالجة أزمة السكن بـ"الرهن الميسر" ومحاولة توفير سيولة من خلاله فإن الرسوم على الأراضي البيضاء أصبحت غير فعّالة ولا فائدة لها على أرض الواقع.

بحسب مؤسسة النقد فإن البرنامج يهدف إلى توفير أحد منتجات التمويل العقاري السكني التي تسهم في تحقيق الأهداف الوطنية لسياسة التمويل العقاري التي أقرها أخيرا مجلس الوزراء، ولا تخل بمتطلبات سلامة القطاع المصرفي أو الاستقرار المالي.

وأشارت المؤسسة إلى أن المعالم الرئيسية لهذا البرنامج تتضمن أن يقوم المستفيد بتوفير دفعة مقدمة بمقدار 15 % من قيمة العقار السكني وإتاحة الفرصة للبنوك التجارية الراغبة في تمويل العقار بمقدار 70 % من قيمته، مقابل رهن المسكن حسب نظام الرهن العقاري، إضافة إلى ذلك يقدم البنك تمويلا إضافيا بمقدار 15 % مقابل ضمان من وزارة المالية لدعم ومساعدة المواطن لتملك مسكنه، ليصبح إجمالي التمويل السكني من البنوك بنسبة 85 % من قيمة المسكن.
ويوضح الخبير الاقتصادي الدكتور عبدالله باعشن  إن النظرة الاقتصادية لآلية الرهن الميسر لا تحتمل الوسطية، إما أن تميل للإيجابية أو للسلبية، والرهن الميسر سينعكس على إنعاش سوق العقار بعد أن مر بفترة ركود صعب خلال عام 2014 عندما بدأ الحديث عن الرسوم على الأراضي البيضاء، وأشار إلى أن المخاطر العالية التي ستصاحب "الرهن الميسر" هي رفع مؤشر التضخم، لأن العنصر الجوهري في احتساب المؤشر هي الأموال الموجهة للقطاع العقاري، سواء كان للسكن أو للتملك، إضافة إلى إيجاد التوسع في عملية الإقراض في ظروف مالية تكون فيها كمية السيولة قليلة والقطاع البنكي يعاني نقصا في السيولة، كما أن التوسع في عملية الإقراض قد يقودنا إلى عجز في الوفاء بالمديونات، خاصة أن وزارة الإسكان أصدرت إحصائية توضح أن غالبية من كان يتقدم لطلب الإسكان 70 % هم من فئة الشباب ورواتبهم لا تزيد على 10 % ولا يستطيعون التسديد، خاصة في ظل وجود القرار الذي أصدرته مؤسسة النقد سابقا ويسمح بالاقتراض 65 % من الراتب الشهري، مشيرا إلى أن تبعات قرار "الرهن الميسر" ستؤدي إلى فقاعة في قطاع السكن نتيجة لعدم المقدرة بالوفاء بالمديونيات وأخذ مخصصات كبيرة من القروض، مما يؤدي تباعا إلى تأثر القطاع البنكي.

وأوضح عضو اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية الدكتور عبدالله المغلوث  أن "الرهن الميسر" هو إحدى الأدوات التي تسعى إليها وزارة الإسكان بالتعاون مع مؤسسة النقد لتحريك سوق العقار الذي أصابه شلل نتيجة للقرارات التي صدرت من وزارة الإسكان حـول تطبيق الرسوم وصرف مؤسسة النقد 30 % كدفعة أولى لطالبي القروض من البنوك التجارية والمؤسسات التمويلية، وباستطاعة المواطنين الحصول على القـرض التمويلي من البنوك ودفع 30 % من حجم قيمة العقار المطلوب تمويله، وبهذا شعرت مؤسسة النقد ووزارة الإسكان بالضرر الناتج على العقاريين والمطورين العقاريين نتيجة النسبة المطلوبة، إذاً، الرهن الميسر إحدى الخطوات التي تسعى إليها وزارة الإسكان مع مؤسسة النقد لتحريك سوق العقار وتقديم قروض لتقليل حجم الطلب على الإسكان، وتوفير تمويل بما يتناسب مع حجم السوق وهو أحد منتجات وزارة الإسكان الجديدة، والمشكلة الأساسية توقف الصندوق العقاري عن تقديم القروض مؤقتا وإيجاد آليات ومنتجات جديدة تخدم السوق العقاري هو ما أعطى خيبة أمل للمواطنين، حيث يملك الصندوق العقاري ما يصل إلى 425 ألف طلب لمواطنين في قائمة الانتظار، والآن لن يتمكنوا من الحصول على قرض لفترة أطول. والسوق العقاري الذي يصل حجمه إلى ما يزيد على تريليون ونصف تريليون ريال، وهو أحد مكونات القطاع التجاري وثاني مورد اقتصادي بعد النفط أصيب بركود نتيجة لإستراتيجيات وزارة الإسكان التي تقدم منتجات لا ترى النور أو بقرارات تتراجع عنها بعد حين.

وأبان باعشن إن التطبيق العملي لآلية "الرهن الميسر" سيزيد من نسبة المضاربة لأن الطلب سيزداد على القروض، خاصة أن 15 % من القرض تضمنه وزارة المالية وبثقافة المجتمع أن ما تضمنه الدولة لن تطالب فيه، وهو ما يؤدي إلى زيادة الطلب والتحكم في المعروض، والمعروض حاليا لا يقابل الطلب، ونتيجة للاحتكار ترتفع الأسعار.

موضحا أن حجم السيولة في الاقتصاد أصبح ضعيفا، وبحسب تقرير مؤسسة النقد فإن البنوك تستطيع أن ترفع نسبة الإقراض إلى 90 % بعد أن كانت النسبة المتعارف عليها 80 %، وهو اعتراف بقلة السيولة، وفي التحليل المالي نجد أن هناك قلة سيولة، كما أن الإقراض لا يعتمد على الإسكان ويذهب إلى استثمارات أخرى، وبزيادة الإقراض تتعطل العديد من المشاريع، وهو ما يؤدي إلى تعطيل التنمية.
وذكر باعشن إنه بمعالجة أزمة السكن بـ"الرهن الميسر" ومحاولة توفير سيولة من خلاله نقول إن فاعلية الرسوم قلت وأصبح هناك نفي لفعاليته ولا فائدة لها على أرض الواقع.